빌라 매매 시세 현재 시장 가격 동향 및 실거래가 집 살때 주의사항 best7

이런 집은 반드시 피하라! 무조건 피해야 될 빌라 조건 총정리

부동산 경매나 일반 매매로 빌라를 고려 중이라면, 피해야 할 조건들을 반드시 체크해야 합니다.

특히 실입주자 입장에서 집을 보신다면, 단순히 가격만 보고 결정했다가는 큰 낭패를 볼 수 있죠.

아래에 소개하는 조건들은 전문가들이 강조하는 '절대 피해야 할 빌라'의 핵심 요소들입니다.

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1. 위반건축물은 절대 NO

위반건축물은 대출이 거의 불가능할 뿐 아니라, 2019년 이후 위반 사실이 등재된 경우 과태료까지 발생합니다. 즉, 이런 빌라는 실입주도 어렵고, 추후 매도도 어려운 물건입니다. 반드시 등기부등본과 건축물대장을 꼼꼼히 확인하세요.

2. 공식 가격이 너무 낮은 빌라

공시가격이 1억 이하인 경우, 전세 보증보험 기준인 ‘공시가 × 126%’에도 못 미쳐 전세금 반환에 문제가 생길 수 있습니다. 공시가가 낮다는 것은 연식이 오래됐거나 위치나 컨디션이 좋지 않은 빌라일 가능성이 큽니다.

또한 공시가 1억 이하는 다주택자나 법인이 선호하기 때문에 경쟁이 치열해집니다. 실수요자라면 오히려 1억 이상 매물을 노리는 것이 유리합니다.

3. 주차 공간 미비한 빌라

요즘 자가용 없는 가구가 거의 없죠. 그만큼 주차는 필수 조건입니다. 이중 주차가 기본인 빌라, 주차 공간이 부족한 구조는 피하는 것이 좋습니다. 특히 ‘필로티 구조’라도 실제 주차 가능한 차량 수를 꼭 확인해야 합니다.

4. 경사진 언덕에 있는 빌라

일명 '사도집(死道집)'이라고 불리는, 좁은 골목 깊숙이 위치해 차량 진입이 어렵거나 불가능한 집은 피해야 합니다. 특히 비 오는 날, 눈 오는 날 교통 불편함이 큰 단점이죠. 또 경사진 언덕 위에 있는 집은 매수 수요도 낮기 때문에 환금성이 떨어집니다.

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5. 최저층 또는 탑층

탑층은 누수와 단열 문제, 최저층은 습기와 보안 문제가 자주 발생합니다. 가장 선호되는 로얄층은 중간층, 조금 비싸더라도 쾌적한 생활을 위해 중간층을 우선적으로 보세요.

6. 전세가가 매매가보다 높은 집

이건 단순히 '좋은 조건'이 아닌, 전세 사기 가능성이 있는 구조입니다. 특히 전세 보증금이 매매가보다 높은 경우, 보증보험을 통해 보증금을 받은 세입자 이슈가 걸려 있을 가능성이 높습니다.

예: 전세 2억 / 매매가 1.5억 → 이런 구조는 HUG에서 '특별 매각 조건'을 붙일 만큼 위험 요소가 큽니다.

7. 입지와 실수요 확인

서울에서 빌라 수요는 계속 존재합니다. 왜냐하면 아파트는 너무 비싸고, 결국 실입주자들이 선택할 수 있는 대안이 빌라이기 때문입니다. 하지만 입지가 좋고 실수요가 있는 지역이어야 재매도도 가능하죠. 예: 양천구, 구로구 등은 거래량도 활발하고 수요도 꾸준합니다.

정리: 이런 빌라라면 매수 고려해도 된다!

• 방 3개 이상
• 엘리베이터 O
• 주차 1대 이상 가능
• 로얄층 (중간층)
• 공시가 1억 이상
• 위반건축물 아님
• 도로 접근성 양호
• 실거주자 선호 지역(서울 내)

서울에서 빌라를 매수하고자 한다면 단순히 ‘싸다’는 이유만으로 덥석 계약하지 마세요. 조건을 잘 따져보고, 실거주+투자가 가능한 ‘가성비 좋은 집’을 찾는 것이 핵심입니다.

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